把房子登記在孩子名下，孩子有權利不讓我住嗎？

阿珍因為年事漸高，便聽從朋友的建議，早早善用贈與的免稅額，把手上的房子過戶到兒子名下。沒想到幾年之後，阿珍和兒子的關係日趨惡劣，兒子要求阿珍搬出去，阿珍氣到想把房子收回來，有可能嗎？

當父母把房子登記在孩子的名下，通常有兩種想法：一種是「現在就把房子給孩子」，這個在法律上是「贈與」的概念，比較容易理解；另一種則是「房子 現在是我的」，但因為未來會給孩子，為了節稅考量而提早安排，這在法律上是「借名登記」的概念。 

撤銷「贈與」，從不孝 子手中拿回房子

若父母把房子送給孩子，而且已經去地政機關 辦好所有權移轉登記，原則上是不能任意反悔的，除非雙方在贈與前就講好，不然父母也無法違反孩子的意願，要求繼續住在房子裡面。

但在某些極端情況下，父母確實可以撤銷贈與，收回房子。比如說孩子不履行扶養父母的義務，或是故意傷害、侮辱父母，被父母提告之後，孩子被檢察官起訴，再被法官判決有罪，父母就可以在「一年內」向孩子表示要「撤銷贈與」，收回房子的所有權。超過一年的話，這個「撤銷贈與」的權利就不能行使了，要特別注意。

然而，「不履行扶養義務」該怎麼定義？沒拿生活費給父母就算嗎？法律認為只有「不能維持生活」的人才需要被扶養，例如假使阿珍的存款真的太少，不但租不起房子，生活也陷入困難，要求孩子給生活費孩子卻不給，才算是「不履行扶養義務」，符合撤銷贈與的條件。

父母善用「附負擔贈與」，保護自己的權利

如果在贈與房子的時候，父母就跟孩子約定要奉養父母、與父母同住、陪同就醫、讓父母居住房子到終老，甚至具體約定要按月給多少孝親費，都會被認為是「附負擔贈與」，當孩子沒有按照約定走，甚至打算賣掉房子，父母也可以撤銷贈與，要求孩子將房子還給父母。

想跟讀者強調的是，其實有能力送孩子房子的父母，往往都有一定經濟能力，很少會發生「不能維持生活」的狀況。

為了保障父母贈與房子時的真實想法，很多法院判決都認為，只要是父母贈與房子時就和孩子講好條件，不管父母富貴或貧窮，孩子都必須遵守約定，否則父母都可以撤銷贈與。

因此，以「附負擔贈與」來保障自己權益，是比較可行的方式。

回到案例，要是當初阿珍有把兒子必須讓父母在這棟房子住到終老的約定，用白紙黑字寫下來，就比較有把握可以拿回房子。如果沒有契約，但往來頻繁的親友都知道這件事，甚至從雙方口中都聽過這件事，也可以找親友去法院當證人，也有機會證明約定的內容。

終止「借名登記」，拿回自己的房子

如果父母把房子登記在孩子名下，但實際上認為這個房子仍然是自己的，就屬於「借名登記」。在任何時候都可以「終止借名登記契約」，如果孩子拒絕把房子還父母，就需要提起民事訴訟，要求登記返還。

訴訟上會看房子是誰出錢購買、房屋土地權狀由誰保管、稅金、水電費由誰負擔，或是房子出租後租金誰收等，來判斷父母是不是認為「這個房子仍然是自己的」。當然，雙方也可以在房子過戶前，直接先簽一個「借名登記契約」，會是對房屋所有權人最有保障的作法。

過戶的時候是「買賣」還是「贈與」，會影響法院的認定嗎？

父母既然有提前規劃財產的概念，自然也會盡可能降低稅捐負擔，有時候會出現假買賣真贈與的操作方式。這時候就需要主張贈與的一方協助法院釐清金流，要是能釐清父母其實沒有拿到買賣價金，就算當初是以買賣的名義報稅，法院仍有可能按照實際的狀況，認定雙方間到底是贈與、買賣還是借名登記關係。

（作者為執業律師）