以房養老看得到、申請不到？晚年財務規劃勿缺3重點

依據財政部統計，2023年地價稅開徵戶數864萬戶創新高，較2018年增加7.1％。而受到人口高齡化影響，65歲以上納稅人占比更由2018年的27.7％大幅升至2023年的33.2％，加上台灣65歲以上長者偏好「在宅安老」，普羅大眾的百歲人生財務規劃，以房養老將是不可或缺的高齡金融商品。

然而，儘管金管會銀行局每月統計以房養老業務數字，沒有政府政策介入，與業者共同分擔財務風險的商業型不動產逆向抵押貸款，對於真正迫切需要活化不動產，好取得老年生活資金來源的民眾而言，仍是可望而不可及，看得到，申請不到！

以房養老難申請？4原因「不親民」

筆者先前多篇文章已介紹過以房養老不夠親民的地方，以及迫切需要者反而申請不到的案例。歸納原因如下：

1. 房產太早由子孫輩繼承，子孫年齡未達到以房養老承貸年齡。目前各家銀行承貸年齡主要在60～65歲，年齡最低者也要55歲。
2. 即便願意以房產逆向抵押給銀行，銀行仍需個案評估申請者是否有工作收入，或是要求申請者需要額外提供財力證明、擔保人。
3. 另外，房產須獨自擁有，若由母子共同持有，兒子未達以房養老承貸年齡，也會被要求提供擔保人，或是直接拒絕。
4. 已經受監護宣告者，若沒有法定繼承人，即便擔任監護人的社福團體主動幫受監護者申請以房養老，願意同時申辦安養信託，銀行也不願承貸！讓原本可以在家接受長照2.0居家照護的受監護人，只能賣房、申請住宿機構，這樣尊重受監護人意願嗎？長者的人權何在？

以房養老如空中樓閣？你能怎麼做？

筆者這幾年常以許多社會事件、司法判決來提醒民眾思考百歲人生的財務規劃，不可或缺以下3重點：

1. 先確保自己晚年的人身照護財務無虞，善用意定監護、安養信託，選任值得信賴的意定監護人、信託監察人，來確保萬一老年失智、失能，有人能貫徹「晚美人生」的意志。
2. 不要因為急著財富傳承，或是想要節省遺贈稅，而做了不當的規劃，失去財產主控權。因為太早將房產過戶給子孫，若子孫投資失利、經商失敗，不僅三代同堂的天倫夢碎，更可能像台中那對流落便利商店的夫婦一樣，最終仍需社會局出面處理。
3. 除了民眾有自覺，現行的高齡金融商品，也必須符合民眾需求。否則即便是像筆者這樣具備跨領域專業，也有意願超前部署的民眾，也無法預防早發性失智症，而提前規劃以房養老、安養信託。

高齡經濟安全網，健康時就要超前布署

邁入超高齡社會，長壽帶來的影響是相當巨大的，隨著年齡增加，會遇到兩種問題，一個是健康，一個是財富。所以高齡金融規劃超前布署，包含要學習如何延緩失智、健康到老，以及預防高齡金融剝削、詐騙。照顧悲劇不是只發生在「經濟弱勢」，也並非有使用長照2.0即可避免。

目前實務上常看到許多長輩已經失智，名下雖有房產，子女卻可能卡在與手足協議照護方式、照護費用、責任分擔，以及是否向法院聲請監護輔助宣告。若不聲請監護輔助宣告，不能隨意處分長輩名下房產；而若聲請監護輔助宣告，還需另外取得法院許可才能「處分」房產。且若無法申請以房養老，也無法讓長輩繼續在宅安老，接受長照居家服務、社區服務，只能賣掉房產，排隊等候入住長照機構。

因此，高齡經濟安全應該與長照政策結合，民眾要在健康時就開始思考、進行財務規劃；而超前布署的目標對象，金融機構已經從金字塔頂端的客群積極推動。政府不該置身事外，應該要從健康者、中產階級著手。

同時，目前由金管會主管的安養信託、以房養老等高齡金融商品，需要總統以國家經濟安全、社會安全的政策高度，來整合跨部會資源與意見，即便不能師法美國由政府主導的以房養老HECM，也應該積極協助金融保險業突破法制上的諸多問題，實現普羅大眾在宅安老的願望！

（本文作者為高齡金融規劃顧問師）