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財經專家、news98財經一路發節目主持人

買預售屋「財務槓桿倍數」達5倍 比融資買股票還高

作者:阮慕驊(財經專家、news98財經一路發節目主持人)2018-08-07 00:00:00.0

(圖片來源:shutterstock)

槓桿操作投資投機一線間,結果卻差很大 投資前應評估財力與趨勢

投資是門學問,當然也要做功課,筆者少見碰運氣投資可以無往不利的,也許一時可以賺到點錢,但長久下來終經不起時間考驗。市場上80/20法則指的是「百分之八十的人是輸家,真正的贏家只有百分之二十」,投資為什麼結果是這樣的殘酷?恐怕與沒真正花功夫,做足投資功課有關。

投資前要想清楚,這是老調重談。但許多投資人在投資前,常不分青紅皂白把錢投下去卻也屢見不鮮。過往房市好的時候,投資客瘋狂搶購預購屋,熱門地區曾有徹夜排隊等著新建案開盤的熱絡景況。先搶先贏、搶到一定賺,成了投資客深信不疑的想法。但隨著房市一夕反轉,過去熱門地區建商搶建推案量大,反成了嚴重供過於求區,眾多投資人慘賠出場。

房地產投資客口袋夠深叫「苦撐待變型」 以時間換取空間

這些被卡住的投資客區分兩種,一種「苦撐待變型」,特色是口袋夠深,預售案交屋付尾款時,因財力夠尚可承接,即使不足,心想銀行利率低,可向金融機構分期貸款支付,以時間換空間撐住待變。

但,另一種是財力不夠卻抱著投機心理的投資客,面臨交屋麻煩大了,筆者稱之為「天人交戰型」。財力不夠若硬撐苦吞下來完成交屋手續,從此面對一個月接一個月的銀行貸款利息支出,寬限期過後還得面對本利攤還的沈重負擔,但不交屋又要面對建商15%總價的罰款,左也不是右也不是,可謂天人交戰。

買預售屋等於高達五倍財務槓桿的操作

因此,投資前必需想清楚,買房子若純投機,就得面對房市景氣反轉的風險。口袋深度不夠,買預售屋就是一種財務槓桿的操作,買時只先付20%頭期款,這種槓桿倍數是5倍(100/20=5倍,)為兩倍的股票融資槓桿倍數。目前若以融資投資上市公司,融資率是60%,即可借六成資金,自備四成資金,投資槓桿率為100/40=2.5倍。投資房地產的5倍槓桿倍數險並不低,甚至倍數於融資投資股票的槓桿倍數,但許多人都輕忽了。

一般而言,槓桿倍數愈高,代表投資風險愈高,投資客都想到獲利加倍,卻忘了虧損風險也加倍。除了本金借貸有利息成本外,擴張信用投資,一旦標的物下跌,相對資本倍數風險,無法以完整標的物價值衡量。例如,買一戶1000萬的預售屋,頭期款付200萬,期款付100萬,最後留70%的銀行貸款,當交屋時若房價下跌15%,也就是跌掉了150萬,但本金卻已重跌50%(頭期款200萬+期款100萬=300萬,150/300=50%)。

槓桿操作嚴控資金比例,堅守停利停損原則

這些看似簡單的數學計算,其實背後是觀念。理財投資首重觀念,其次才是操作方法。觀念正確,選擇操作的策略和方法才會正確,否則依樣畫葫蘆,狼狽賠錢收場的機率是很高的。

至於何時使用槓桿操作,筆者淺見倒是沒有一定的時機,畢竟市場的漲跌甚難預料,但是槓桿操作是有一定的原則與適合的工具。例如,權證是標準的槓桿工具,而且它具備了有限風險的特性,在嚴控資金比重下,是可以採取槓桿操作的。或是任何投資工具採取槓桿操作,切記需堅守停利停損原則。如此一來,槓桿操作也能順利上路。

<本專欄反映專家意見,不代表本社立場>

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