以房養老、賣房養老哪個才能打造安穩金流?

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2019/11/01 · 作者 / 景肇梅 · 出處 / 康健雜誌 第252期
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台灣快速老年化,退休現金流不足、只剩下自己居住的不動產,類似案例很多。許多人都想問,以房養老能否保障退休生活所需?還有更好的選擇嗎?

我該以房養老還是賣房養老?

陳先生前年退休,工作期間為了兩個孩子的教育費及還清房貸,夫妻沒有多餘的退休金,僅有1、200萬元的存款和台北市區一間舊公寓,本想靠著勞保的老年年金生活,但勞保的財務也很吃緊,心想會不會自己還活著,勞保就破產了?再看看自己的兩個孩子都剛剛成家,有各自的家庭要負擔,陳先生不想因為自己及太太日後的生活費而拖累子女。

陳先生找了承辦以房養老的銀行,把公寓試算了一下,結果與自己認知的市價有一段很大的差距,網站不是都說可以貸款7成嗎?除了以房養老,還有其他的方式,可以安穩地保障自己與太太的退休生活嗎?(推薦閱讀:以房養老正夯?它不能是唯一選項

(圖片來源:shutterstock)

以房養老每月實領遞減 還要考量3大費用

台灣快速老年化,退休現金流不夠,只有留下自己居住的不動產,這樣的案例很多。許多人都想問,以房養老和房貸差異是什麼?(推薦閱讀:「以房養老」怎麼選、怎麼貸 一次講清楚

一般房貸在利率不變的狀況下,每個月還銀行的錢是固定的;而以房養老是向銀行貸固定的金額,每個月要還利息,利息是從貸款的金額裡扣除的,因為貸款金額一直減少,所以每個月所領的錢會愈來愈少。

以合作金庫「幸福滿袋貸款」方案為例,所有權人年齡須年滿60歲以上,貸款期限最長35年,年齡+房貸期限最少要 ≥ 95歲。

假如房屋市價2,000萬元,可貸款7成1,400萬元,貸款利率2.2%(最低2.16%起機動計息),試算結果如下(見表1):

(資料整理:景肇梅)

以上表可知,每個月實領金額愈來愈少,加上通貨膨脹,是不是能支付後期生活費,是個很大的問題。

退休後的財務規劃,除了生活費,還要考慮以下3項支出:

①醫療費/看護費:現在醫療費用最大的支出是雜費,老年常見的人工膝關節,現在兩個關節的材料費就要10萬~30萬元,而一般的實支實付醫療險,大多在75歲就終止。生病時的花費除了雜費,還有病房費、看護費、輪椅、氣墊床⋯⋯等生活輔具要支出。

②長照費:骨折臥床及失智等老年常見的疾病,當身體狀況已經不能自理,若選擇在家中,是否有電梯可上下樓方便就醫、請看護的費用,是在生活費以外的支出。

③以房養老:因為房屋所有權人仍是自己,仍要支付房屋稅、地價稅、修繕費。

(圖片來源:shutterstock)

銀行貸款金額比市價低 安養信託+即期年金支配更彈性

以陳先生夫妻為例,擁有的台北市區公寓,雖然市價高,但因屋齡老舊,若再向銀行貸款30年,風險較高,銀行通常核定的貸款金額會比市價低許多。

如果陳先生選擇賣掉房子,售屋所得假如是2,000萬元,他可以選擇投資、定存、安養信託或買保險,但定存利息少,投資自己又不懂,也承受不起風險;如果陳先生用7成,也就是1,400萬元來購買即期年金,每個月約可領取47,042元,另外600萬元在銀行成立安養信託,兩者加起來每個月的現金流便如(見表2):

(資料整理:景肇梅)

①在財務計算來看:30年可領17,549,753元,而以30年以房養老貸款本利達到15,256,996元,若壽命超過95歲,年金還可繼續領到109歲止,而安養信託的600萬元更可以依夫妻身體狀況,彈性支配運用。

②在居住彈性面來看陳先生和太太體力還可以時,可依子女的需要,與子女居住照顧孫子,每月25,000元住屋的預算,視子女的經濟狀況決定是否給予補助,不但可以減輕子女育兒費用,兩個孩子不但不會覺得是負擔,反而覺得是幫助,可以有個含飴弄孫的晚年。若是與媳婦、女婿生活習慣不適應,可以改住養生村。以長庚養生文化村A棟為例,1房1廳(約13~15.8坪)單人住宿1個月19,000~22,500元,若是雙人住宿加收5,000元,不但有社交活動,還可以有專業的醫護人員協助慢性病的回診。

長壽讓老年退休變成很大的課題,不但要有足夠的金流,更要建立隨遇而安的心態,依家庭成員不同狀況來調整,在財務運用上才能更有彈性,不能做個上流老人,起碼要能做個中流老人,有個樂活的晚年。

(資料整理:景肇梅)

(本文作者為國際認證理財規劃顧問CFP、台灣理財規劃產業促進會成員)

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