怎樣投資套房最划算?

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2018/08/16 · 作者 / 黃采薇 · 出處 / Cheers雜誌
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「台北居,大不易」小坪數、低總價的套房成為年輕上班族的最愛,但如何買套房不被套牢,你得多多留意!

到底要繼續租房子,還是乾脆把繳房租的錢用來買一間小套房?

寸土寸金的台北市,房租動輒上萬元,不想當無殼蝸牛,但看看漲翻天的房價,連負責房貸業務的中國信託商業銀行個人金融總管理處副總經理陳朝林都忍不住說,年輕人想在台北買房子,小坪數、低總價的套房已是不得不然的選擇。

小套房因為坪數小,在市場上轉手時,難度比一般房子高很多,讓人不免擔心,買了小套房後資金就真的被「套牢」了。

如果你是個考慮「易租為買」的上班族,《Cheers》雜誌彙整3項祕訣,讓你的資金不會跟著一起「住套房」:

1.向「衝動購屋」say NO!

誘惑因子:低總價、預售屋現場氣氛

為什麼常聽說有人買了小套房後,後悔不已?理財專家說,衝動之下買屋,十之八九會後悔!

之所以衝動購屋,很大原因只為了「圓個買屋夢」。小套房的低總價對薪水有限的上班族來說十分親切,自備款又不多,在想買屋圓夢的心態下,錢馬上就掏出來了,「完全沒有考量到,花個幾百萬只買到這麼小坪數的房子,是否值得?」台灣租屋網總經理楊建傑說。

如果真的考慮清楚,能接受小套房坪數有限、生活機能較弱的特性,也該和相同地段的其它商品比較,每坪價格是否較高?為什麼?

另一個衝動的來源是被預售屋現場熱絡交易的氣氛迷惑,特別是在假日到代銷公司去,你會訝異現場買氣十分熱絡,不只看屋人數多,會場也隨時廣播成交案件數。事實上,「有些『買客』根本是炒熱氣氛的暗樁。」永慶房屋專案襄理陳嘉浤透露。

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別透露自備款有多少!和房屋仲介心理戰的4個「不要」

這就像電視購物頻道中,常用的一搭一唱促銷手法,誘惑消費者購買。目前推案的預售屋只要付「數千到1萬元出頭」不等訂金就可以簽約,許多人看到樣品屋漂亮,後續貸款也似乎可以負擔,就高高興興把約簽下去,常常忽略在買賣雙方心理戰中,急於成交的那一方永遠會吃虧。

其實,你看中的小套房到底有多熱門,從銷售員的態度就看出一二,「一般來說,平均可以砍價1成到1成5左右,但如果真的熱銷,遇到觸及底線的價碼,他根本懶得理你。」楊建傑說。

可見實際打探同樣地段房價的行情,並考慮自身需求,遠比在銷售現場聽代銷人員講得天花亂墜來得重要。

在台北挑小套房的Tips:

1.小套房最重門禁管理,為避免出入份子複雜,同樓層戶數最好不要太多

2.夾層屋可增加可利用空間和居家質感,但轉手時仍以權狀上的坪數為準。

3.若有短期內成家計劃,起碼以1房1廳,甚至2房1廳為優先考量,畢竟小套房只是過渡時期的產品,家庭成員超過3人時,寧可選擇遠離市區的公寓,以交通時間換取多一點生活空間。

2.向「房價泡沫」say NO!

判斷指標:菁華商圈和捷運站附近,增值空間大

小套房因為機能有限,在轉手市場處於弱勢,如何避免跌價?「最重要的還是看地段。」信義房屋不動產企劃研究室協理張欣民說,百貨辦公商圈、離捷運站10分鐘內交通樞紐和生活機能優渥的大學城,都是有增值潛力的地段。

有鑒於台北市房價已經太高,中信房屋董事長室特別助理胡佩蘭建議,不妨沿捷運搜尋價位還可接受的地段,如中和、板橋、新店。

每個地段小套房供需之間關係也是關鍵。胡佩蘭的朋友多年前在內湖買了小套房,最後還是賠售收場,「內湖是很好的生活商圈,但並不是標準的辦公或消費商圈。」她指出,小套房多適合單身貴族或是新婚夫婦,在以居家為主的地段並不會特別討好。

同樣的例子也發生在林口和三峽,陳朝林舉例,兩地雖然離大台北近,但空地多,可蓋小套房數量大,價格抗跌力自然遠遠不如台北市了。除此之外,林森北路一帶出入份子較複雜,也不是購買小套房的好地點。

3.向「錯誤理財觀」say NO!

購屋門檻:自備款2~3成、月繳金額絕不超過收入50%

房貸一背可能是十幾年的事情,最怕錯誤的貸款觀念讓你往後捉襟見肘。基於風險考量,許多銀行不承接10坪,甚至15坪以下的小坪數物件,就算核准貸款,成數也往往不到7成,這些都有賴於你平時信用評等是否健全。

陳朝林表示,銀行評判套房貸款利率的項目有二:「貸款人本身條件」和「所購買套房的條件。」如果債信優良、有2成以上自備款、每月攤還金額不超過月收入的50%,就被列入「優質客戶」,有較大的談價空間;大公司員工或軍公教人員等被認為「收入穩定」的職業,會更受歡迎。

個人條件沒這麼優秀,只好取決於房子本身的條件。陳朝林建議,最好買權狀10坪,甚至是15坪以上,位於菁華地段的房子,在二手市場上有競爭力,銀行也比較願意借錢。

貸款方式也有多項選擇。為迎戰競爭激烈的信貸市場,目前多家銀行推出頭幾年只要2%左右的低利率專案,但如果以20年期算,在利率可能走升的情況之下,政府所推行的「優惠型房貸」其實對收入不高且加薪幅度小、需要長時間來攤還貸款的上班族(如行政職)比較划算;假設收入後勢看漲,可能縮短攤還年限的話(如業務職),大可選擇初期利率較低的貸款方式。

此外,最好也先估算好裝潢和家電費用,最陽春的估計,每坪約2萬元左右。

如果買的是預售屋,建商通常會和銀行合作,保證可貸款到7、8成以上,但預售屋通常有2~3年施工期,期間如果利率走揚,就得自己吃下來,「預售屋只保證貸款成數,不能保證未來利率。」東森房屋行銷部企劃處副理陳偉文提醒。

租金是花費,房貸是儲蓄

台北因為房價偏高,「租」與「買」之間,有一種很微妙的關係──租金是「花費」,而房貸是「儲蓄」。

同樣每月付出萬把塊,前者繳了30年還是無殼蝸牛,後者拚一點,幾年之後就是貨真價實的「地主」。這也是在思考要不要「易租為買」時,最令人猶豫的地方。

如果你有筆為數不少的自備款,最快下判斷的指標之一,便是以每月能負擔的金額乘以攤還期數(一般來說是20年,分240期攤繳),算出可以購買的總價,再進一步選擇坪數和地段。

若你現在還是按月繳房租的租屋族,也同樣以年租金除以房價,算出租金報酬率,如果超過5%,代表真的租貴了,陳朝林建議,乾脆把它買下來還比較划算。

至於打定主意買小套房,「就算不自住,出租也能賺錢」的上班族,陳嘉浤勸你別過度樂觀,就他所見,現行台北市很多地段都已經供給大於需求,如果非純投資性質,下手前應該評估當地租賃狀況,以免收到的租金連房貸都無法支付。

編按:此文為2011年發表,文中人、事、物背景或已有調整、變動,造成不便還請見諒。

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