房價低時仍可能買貴 避當「盤子」...你該培養這兩項功力

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2018/07/14 · 作者 / 幸福文化 · 出處 / 幸福文化
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現在是買房的好時機?最近這2年雖然房市比較冷清,不過,房價對許多人來說還是覺得偏高,不知道到底該不該買房子。

我常說:「在房價高的時候,一樣有被低估的房子。」什麼時候房價會被低估?屋主急著賣的時候。同樣的道理,在房價低的時候,一樣有不小心買貴的房子。所以,不管房價高低,最重要的是要培養自己判斷和議價的功力。

房價如何談到最便宜?

有人問我說:「所謂的『議價』,是不是『死不加價』就叫做『議價』?」

其實「議價」回歸到本質就是「談判」,而談判裡面最重要的就是「籌碼」,在看房子的時候就應該要開始問問題了,收集很多關於這個房子和屋主的情報。

可是,就算我們問了問題,仲介回答我們的有沒有可能不是真的?當然有可能!所以,回到家之後還要做功課。要做哪些功課呢?

會不會議價差很大

雖然現在有實價登錄,但是其實所謂的「行情」都是一個區間。同一個路段上,可能有一坪22萬,也有一坪32萬,每坪價差差到8~10萬都有可能。為什麼有的人可以買到22萬,有的人會買到32萬?甚至每坪22萬成交的屋況和條件,還比32萬成交的條件更好!這個就是議價的差別。

另外,實價登錄裡,針對過高跟過低的行情,其實是根本不會呈現的。我們之前成交過一些物件,其中幾間是透過全台灣最大的直營仲介品牌成交的,每一筆交易他們一定會去登錄,但是即使過了半年,實價登錄上還是找不到資料,就是因為買的太便宜了。

買到比銀行估價還低才算便宜

光是議價,只要一坪省個3萬,假設買的是30坪的房子,就幫自己省了將近100萬。如果買到的價格比銀行估價便宜2成或3成,那才是買到被低估的價格。

那不就表示,如果銀行估價1,000萬,只能買700~800萬?這種價格怎麼買得到?買得到!因為比起之前的房地產市況,「成交量」跌得比較多;「成交價」雖然也有跌,但是遠不及「成交量」委靡的幅度,光是2016年一年的成交量,比SARS那一年的成交量還要少。

在沒有「量」的時候,比較容易買到破盤價,怎麼說呢?以前一間房子可能有30組人來看,可能有3個人喜歡、出價,其中有1個人加一點價,接近屋主的底價就成交了。現在一間房子有沒有可能只有10組人來看?有;有沒有人出價?沒有。好不容易有一個人勇敢地出價了,他通常出「高」還是「低」?應該是低。(不過這很難講,還是有人不小心買貴)這時候,如果屋主一定要把房子賣掉的話,他就只能認真考慮買方的價錢。

那為什麼現在的成交量這麼低呢?因為屋主認真考慮之後,決定不要賣了。現在利息相對低,比起以前動輒5~7%,現在利率平均1.5~1.8%,沒有利息的壓力,如果屋主需要用錢,可以透過「增貸」,把錢貸出來就好,還可以把房子出租,來付貸款利息。

不過,有沒有一定要把房子處理掉的屋主?一定有。這時候,他就只能認真考慮買方出的價格了。如果他是一手屋主、沒有貸款的話,議價空間相對比較大,就可能願意用便宜的價格把房子賣掉。

(圖片來源:shutterstock)

賣方不願意接受價格怎麼辦?

如果沒有任何售屋動機,屋主不會把房子拿出來賣,所以,不管屋主急不急,也許他不缺錢,也許房子出租有收益,或是沒有任何貸款,但是只要屋主將房子委託仲介銷售,就表示某種程度上,他還是希望房子可以順利賣掉,只是價格或時間點還沒到。

沒有非買不可的房子

我常說「沒有非買不可的房子」,如果你非它不可,只能繼續等屋主改變心意,如果等不了或等不到,那也只能加價買了。因為房子是屋主的,而錢是你的,就像戀愛一樣,沒有非在一起不可的人,如果無法在一起,那就下一個。

多做功課,找到更好的物件

不過就像戀愛一樣,雖然要多看、多比較,但是就像在沙灘上散步撿石頭一樣,比來比去最後可能空手而回,或是錯過了真正值得入手的好物件。所以,多看屋、多做功課,背後有一個最主要的目的:當值得入手的房子,以值得入手的價格出現在你的面前時,你可以一眼認出它來,及時把握!

本文節錄自《小資族大翻身》,由 幸福文化 出版。

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