台灣借鏡!看日本60歲老大樓如何都更成功

圖片來源 / 康健雜誌
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2017/10/24 · 作者 / 劉碩雅 · 出處 / Web only
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台灣不僅人口高齡化,房屋高齡化衍生出來的住宅危機一樣令人憂心。無電梯的老公寓到處都是,光是首善之都的台北市就有7000多棟屋齡30年以上的老屋。

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許多住戶垂垂老矣,因上下樓梯不便,生活圈越活越小,與朋友越走越遠。生病時,就算想打電話求救,朋友也都上了年紀,哪來的體力背另外一個老人下樓?

此外,老屋耐震標準不足、消防安全設施缺乏,一旦發生地震、火災,後果更是令人不敢想像。

台灣的都市更新走了十多年,成效差強人意,住民、建商與政府交相指責,最常聽到的是住戶想要「一戶換一戶」,但另兩方都說不可能。

日本老屋改建的路也走得顛簸,不過,最近出現一個成功的案例。

從東京的四谷站出來,往北走約5分鐘,再彎進一條巷子裡,就會看到一棟五層樓的鋼筋水泥建築。暗紅色的外觀、生鏽的扶手,就像皺紋一樣,不經意地透漏了屋齡。

不過,千萬別小看這棟「老叩叩」建物,它可是日本第一個民間企業興建的出售住宅大樓。28戶全為樓中樓,備有高級衛浴,為當時家喻戶曉的頂級住宅。

在61年前(1956年),日本大學畢業月薪大概一萬日圓(不到3000元台幣),剛蓋好的「四谷コーポラス」一戶就要價233萬(約62萬台幣)日圓,上班族要不吃不喝20年,才買得起一戶。

今年71歲的島田勝八郎回憶說,他搬進來時只是個小學生,但印象很深刻,家裡有西洋坐式馬桶,公共走廊有直通一樓的垃圾管道,且大門有自動上鎖功能,「好幾次不小心出門,就被鎖在門外了」。

可惜的是,這棟「豪宅」去年剛過完60歲生日,就被診斷出耐震性不足、排水管漏水等問題,要是不進行改建,恐怕「來日不多」。經過多番討論,今年五月全體所有權人達成改建共識。儘管每戶要負擔2000萬日圓(約532萬台幣),但九成住民仍是選擇花錢,再次入住。

在日本,這麼順利的住宅大樓改建真的很罕見。

截至2016年底,日本屋齡50年以上住宅大樓有4.1萬戶,30年以上的則有172萬戶。但是根據國土交通省資料,已經完成改建的,加上預計改建的件數卻只有252件,困難度直逼台灣。

費用是最大的重點,因為每戶平均要拿出1000萬日圓(約266萬台幣)改建費,甚至更多,才能住回原來坪數的房子。多數住民為上了年紀的銀髮族,沒有工作能力,要再申請房貸談何容易,加上要4/5所有權人同意,才能進行改建,門檻實在不低。

有沒有可能不花錢,就一坪換一坪呢?

相關業者坦言,容積率是重點。以東京多摩New Town的諏訪二丁目住宅為例,戶數從640戶增加到1249戶,為日本最大規模的改建案,住民幾乎不用出錢,就能換到新房子。

不過,光有容積率也不夠,還要考慮到房價問題。1973年完工的「若潮ハイツ」位於千葉市,曾是國家體育選手村,現在13棟大樓裡住了500戶,改建成9棟全新大樓後,入住戶數可望達到1009戶。雖然容積率大幅提升,但因建案地點位在郊外,距離車站有一段距離,且當地房價不高,建商無法從中獲取太大利益,住民還是要自掏腰包,才能住回原來的家。

除了容積率、房價之外,參與多項改建案的旭化成不動產Residence主任研究員大木祐悟說,改建的變因很多,像是人才不足,改建費可能持續攀升,提醒大樓住戶,「為了未來的改建,必須提早準備好資金」。

出處
東洋經濟、週刊現代、每日新聞、旭化成不動產Residence株式會社、Cosmos Initia Co., Ltd

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