「以房養老」台灣推不動?有兩種人適合辦

圖片來源 / 康健雜誌
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2017/04/28 · 作者 / 林思宇 · 出處 / Web only
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隨著物價上漲、下一代普遍低薪,傳統「養兒防老」舊觀念逐漸淡化,於是出現了「以房養老」這種高齡時代的產物。但什麼是以房養老?沒有錢卻有房的高齡族群,如何真正「以房」來「養老」?讓銀髮族不用跟兒女伸手,可以靠自己的房子養自己?

什麼是以房養老?

「以房養老」是指銀行讓沒有固定收入的銀髮族,用自己名下的房子向銀行借錢,期間每個月可以領取固定收入,以借款人的往生為到期日,屆期償還本息,正式名稱叫做「不動產逆向抵押貸款」(Reverse Mortgage)。

這個制度並非台灣首創,美國、英國、澳洲、法國與加拿大等都有,鄰近的日本、香港與中國大陸也都在發展當中。

美國

合作金庫個人金融部協理陳寬祺分析,在美國,「逆向抵押型房貸」產品主要為聯邦住屋管理局(FHA)的房屋價值轉換抵押貸款為大宗(Home Equity Conversion Mortgages,簡稱HECM),約佔逆向抵押市場95%,因HECM由FHA提供保險,可確保借款人(民眾)在貸款期間(如終生)都能獲得貸款給付,也保證貸款人(銀行)可以獲得足額貸款償還金額,不因貸款餘額超逾房屋處分後的總價,而有虧損。

日本

鄰近的日本,以房養老制度是由各個都道府縣的地方政府自行辦理,因此政策種類多多,一般分為政府參與型和民營機構參與型兩大類,前者又分成直接融資方式和間接融資方式,前者顧名思義是政府機構直接經營,後者政府機構則不直接經營,由行政機構在銀行和借貸人間斡旋,最終由銀行將款項借貸給借貸人。

民營機構參與型則是主要有銀行、信託公司、信託銀行主要經營「反向抵押貸款」類型的產品;並由房地產公司經營「城市規劃再開發」和「住宅重建」類型的產品。

台灣

今年3月,金管會統計,全台案件量為1336件,承作金額70億元。承辦最多的銀行是合庫有633件,平均每件583萬元,平均年限是21.4年,雙北承作量佔45%,房價最高金額約為6000萬元,最高申貸年齡是96歲。

政治大學地政系特聘教授張金鶚分析,台灣房屋自有率高,表示有較高比例的老年人適用,而土地價值也高,即土地增值部分高於房屋折舊,房地產跌價風險相對小,銀行承擔負淨值的風險也較低;再者,大多數台灣人希望在宅老化,在自己的家裡、熟悉的鄰里住下去,而不願意住到安養中心,以房養老方案可滿足此需求外,而且銀髮族還有零用金來支付日常和醫療支出。

但,以房養老在台灣,銀行推得很辛苦,案件數也沒有暴增,為什麼?

1.做「社會回饋」不容易
朝陽科技大學銀髮產業管理系助理教授鄭堯任分析,大多銀行是把以房養老定位為「社會回饋」,用來「增進企業形象」,就商業機構在商言商而言,社會回饋很難從中獲利,因此推動意願也不高

2.無專業訓練人員
各銀行並沒有訓練專業人員與老人溝通,建立老人「自己的資產自己用,老年生活依舊精彩」的想法,努力推廣方案。

3.銀行有風險
即便是公股銀行,也有股東壓力,如果擔心逆向貸款風險,要如何能讓銀行放心去做?而「以房養老」最怕的就是估錯房價,(目前設算30年就是希望能降低房價風險),張金鶚建議,政府對銀行,應有配套政策分擔風險,要讓銀行業者有感,因為若能有類似信保基金在背後支撐,銀行才能做得很放心。

4.和民眾消費、投資習慣不同

前金管會主委、國民黨籍立委曾銘宗則認為,以房養老跟過去消費習慣、投資行為不同,市場需要一定的交易期來磨合,未來看「利率能不能更優惠」和「貸款期間是否能延長」,也期待銀行們推出更多樣化的方案,例如結合壽險與健康險,讓民眾晚年更有保障。

*以房養老是高齡社會新趨勢

現在銀行也改變對客戶的退休理財建議,第一「自己的錢自己管、自己用」,好好規劃,實現年輕時的夢想,同時也準備好醫療基金,最後有剩才留給子女,錢能花用在自己身上的才是真財富。合作金庫個人金融部協理陳寬祺觀察分析,目前四、五年級生大都覺得「自己顧好就好」。

*兩種人最適合:缺現金花、追求退休生活品質

到底哪些人適合選擇「以房養老」?朝陽科技大學銀髮產業管理系助理教授鄭堯任認為,有兩種人最合適,一為「缺錢養老」者,符合大眾對「以房養老」的印象,比較像是「窮人救急的工具」,用自己的房子換取現金之用。

但以房養老的目的不僅如此,「以房養老」另一個對象應是中產階級,給想過有品質的退休生活的人,可以擁有一筆現金來豐富老年生活,讓生活過得寬鬆有更多的零用金,同時也有一筆錢作為醫療照護準備。

鄭堯任以自身想法為例,如果退休金一個月5萬元,但以房養老又可以多出3萬元,則1個月有8萬元可以使用,就可以每年至少去歐洲旅遊一趟,更老的時候又可以支付安養院和外勞費用。

提出這樣的觀點背後是「世代資產交換的概念」,他解釋,以往三代同堂,年輕一代不用背房貸,所以拿薪水來奉養父母,但現在時代不同,大多是成立小家庭住在外面生活,需要背房貸,加上剛入社會薪資不高,若要還要再奉養父母,根本喘不過氣來,而父母親向兒女伸手也很沒尊嚴,倒不如讓父母用自己房子養自己,等到往生時,兒女一方面薪水增加,另一方面養家與房貸籌壓力減低,再來決定是否償還父母的貸款或把房屋交給銀行拍賣。

若以鄭堯任的觀點來看,似乎大多數人都適合,但鄭堯任提醒,有一類人不能辦,就是房子要與兒女自住的人不能辦,以免屆時未能還清貸款房子遭拍賣。

從銀行角度來看,最早推出「以房養老」專案的合作金庫個人金融部協理陳寬祺認為,退休後需要現金的人都可考慮,但名下房產需要有價值,且名下房產不限於自住,商用、租賃也都可以。

*老後若有人照顧,我願意房產將來捐作公益

雖然是房價專家,但張金鶚強調,老人最需要的不是錢而是關心,銀行只做到錢的部分,關心方面可以引進非營利組織,像伊甸基金會的「附負擔贈與」方式,是他未來退休的首選方案,利人利己,房產可以讓非營利組織去做公益,而老年生活又有人照顧,是雙贏的選擇。

伊甸在2004年接受郭姓老先生的委託,共同簽定附負擔捐贈契約,開啟台灣以房養老首例,他們照顧服務郭老先生直至2012年2月過世,而後將所捐贈的房產規劃為「愛心棧」的服務場域,讓遠地而來台北就醫的癌症病友有個暫時歇腳的處所。

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