「以房養老」怎麼選、怎麼貸 一次講清楚

圖片來源 / 康健雜誌
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2017/04/28 · 作者 / 林思宇 · 出處 / Web only
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70歲的張老先生,所有財產僅為名下一間房子,隨著年紀增長,行動越來越不便利,兒子和媳婦也都要上班,開始考慮要請個外勞,但錢從哪裡來?

當張先生看到「以房養老」的宣傳,想想兒子和媳婦各自月收入約4萬多元,僅夠維持小倆口和孫子開銷,他也不想為難兒子與媳婦,便請媳婦協助洽詢鄰近的合庫分行評估,得到兒子和媳婦同意後辦理。

張先生並不是個案,但每個人考量不一樣,像有許多很早退役的軍人,孩子上學正急需用錢,也有退休公務員,希望透過以房養老的另一筆資金,輪流捐助不同的基金會。

做好財富分配,才能擁有富足的人生下半場

自己的老年自己房子養

現在的銀髮族是「戰後嬰兒潮世代」(至今年底,65歲以上銀髮族會超過300萬人),其實某種程度「很幸運」,隨著全球經濟起飛的時代努力打拼,多半都有房產,但退休後沒有固定收入,礙於還款能力欠缺,銀行不可能核准貸款申請。

但現在有了「以房養老」新選擇,銀行讓沒有固定收入的銀髮族,用自己名下的房子向銀行借錢,期間每個月可以領取固定收入;這方案讓銀髮族不用跟兒女伸手,可以靠自己的房子來支應老年生活開銷。

Q:我想了解「以房養老」,要從哪裡開始?

A:目前台灣總共有8家銀行(合庫、土銀、台企銀、華銀、一銀、台銀、中國信託、台新)有推出「以房養老」的方案,民眾可以上網,或致電住家附近的分行詢問,或是直接到分行聽專員解說。

接著可將房子給銀行評估,看一個月能領多少錢,如果滿意「月收入」,再來跟兒女商量,是否向銀行辦理。雖然房子所有權屬於長輩,但仍建議跟後輩商量好再辦,以免日後產生糾紛。

Q:各銀行推出不同的「以房養老」專案,怎麼選?

房產專家、政治大學地政系特聘教授張金鶚說,雖然是不同家銀行推出的,但看起來差異不大,前金融監督管理委員會主委、國民黨籍立委曾銘宗也持相同看法;鄭堯任也說,差別就跟房貸一樣,各銀行的利率與授信條件的差異而已。

Q:以房養老手續跟其他放貸款手續一樣嗎?

A:合作金庫個人金融部協理陳寬祺說,基本上一樣的,但條件較為寬鬆,不需要有固定收入。

比較不一樣的是多了「律師諮詢函」,這份文件是為了避免借款人日後或是過世後,親友質疑當初貸款時的行為能力(覺得長輩被騙),而產生許多糾紛,因此銀行會希望借款人在辦理前,先跟繼承人溝通外,也能在律師公證下簽訂合約。

此外,借款人還須留下1名義務通知人的資料,當借款人往生時負責通知銀行。不過,義務通知人不是保證人,無子女或是子女長期在國外者,可以由好友或是鄰里長擔任義務通知人。

Q:辦「以房養老」後,房子就變成銀行的?

A:錯。以房養老是將房子抵押給銀行,不是賣給銀行,所有權和使用權還是借款人的,屆期時,只要所有人或是繼承人清償貸款,房子還是所有人或繼承人的。銀行扮演的純粹是貸款者的角色,收取每個月利息和開辦時的服務費或聯徵查詢費等,而非收購房地產。

Q:辦「以房養老」,借了500萬元,領了5年100萬元後不幸往生,房子和錢都沒了?

A:錯。如果繼承人願意還100萬,房子就歸繼承人所有,如果繼承人還不起,銀行將房子拍賣後,扣除100萬元,剩下錢還是繼承人所有,也就是說,假設房子拍賣價格為700萬元,扣除100萬元,剩下600萬元還是繼承人所有。

如果繼承人想保有房屋,但無力馬上償還100萬,銀行評估繼承人還款能力,仍可以借新還舊、按月攤還的方式來償還。

Q:可以貸多少?利率怎麼算?

A:以最先推出、承辦案件量也最多的以合庫的「幸福滿袋貸款」為例,貸款對象為60歲的本國人,首次貸款額度最高為七成,借款人年齡加上貸款期間,不得低於95,最長年限為35年。

若以一名65歲的銀髮族,房屋價值1800萬元,貸款期間30年、貸款成數七成來計算,陳寬祺說,他的擔保品評估總值的七成再除以360期(12月x30年),就等於每個月借款金額為3萬5000元,以利率假設以合庫定儲指數月指標利率(目前為1.09%)再加上固定加碼年息(1.11%)浮動計息,目前為2.2%,逐月扣款繳息(第2個月收第1個月利息64元,第3個月收取第1和第2個月利息共128元),利息扣款上限為每月撥付本金的1/3(11000元),剩下未收之利息則待最後還款時一併繳交。

你,心動了嗎?

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