金子與房子真能保值?

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2010/01/01 · 作者 / 李雪雯 · 出處 / 康健雜誌 第134期
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許多民眾都忘記:只要通貨膨脹存在,房價就自動會出現「只漲不跌」的假象。都會地區房價過高問題,在前一陣子成了「十大民怨」的票選第一名。事實上,隨著經濟指標的好轉,房地產市場也開始「熱鬧非凡」。根據《住展雜誌》統計,2009年第三季台北市預售屋平均成交行情突破60萬元,以每坪60.1萬元創下歷史新高。
不僅預售案火紅,中古屋市場也熱鬧滾滾。在都市更新房價可望翻倍的期待聲中,大安區與中正區都出現老公寓每坪單價破103萬元的紀錄。而台北市的中古屋平均成交價,也在2009年第三季刷新紀錄,來到每坪42.1萬元天價。

儘管標出天價的舊公寓,是因為搭上都市更新順風車而產生的「個案」,但是也一定程度地凸顯出,建商及民眾「買房子可以保值、抗通膨」的根深柢固觀念。沒錯,同一地區同一物件的現在價格,很可能在日後不復見。但是,許多民眾都忘記了:只要通貨膨脹存在,房價就自動會出現「只漲不跌」的假象。也就是說,房價的上漲只不過是通膨自然作用下的必然結果。至於「能不能保值」,完全要看房價上漲的幅度,是否能超越物價指數年增率。

房價因通膨而上漲

筆者從某房屋仲介編製的「房價指數」試算,台北市房價在1991年第一季的基期指數為100為例,到了2009年第三季,指數已經達到209.15。

乍看起來,房價似乎是漲了兩倍有餘。但是,如果將每年通貨膨脹(物價指數年增率)算進去,在通膨平均4%之下(這個數字是政府相關單位在計算年金現值與終值的依據),2009年第三季的房價指數應該要達到211的數字,才剛好只是「保值」而已,還稱不上是「抗通膨」。

光是平均數字就無法「抗通膨」了,更何況是「房價指數漲幅落後平均數」的房屋個案?而愈是當少數特殊個案(如豪宅)指數在平均值之下,就代表有更多一般住宅的漲幅,遠遠落後於市場平均數字。


下表是筆者所計算出來的,在不同物價成長率之下,不同年期房價應該有的漲幅。舉例來說,如果讀者10年前所買的房價是每坪10萬元,在每年物價成長率是3%的假設下,現在能夠賣得的市價應該要超過13.4萬元,才能算是「保值」,甚至是「增值(打敗通膨)」;否則,民眾隨便聽信房地產可以「保值」,不但達不到原先預期的目標,還可能「愈投資錢愈少」。

值得注意的是,一般房屋增值的速度在短期內,可能因為市場的特別熱絡而炒高。所以,短期內實際可以賣掉的價格,可能高過15、20年以上的房屋售價;而隨著時間的拉長,房價上漲的幅度將會變得較為「平緩」。

黃金未必抗通膨

除了房子外,閃亮亮的金子也是民眾最熱中的保值、抗通膨工具之一。在憂心通膨來臨、美元走貶,以及各項利多因素的加持之下,國際金價這一陣子屢屢創下歷史新高。

2009年12月初時,金價一度來到每盎斯1226美元的高價。儘管之後曾在一天內大貶超過5%,但仍有不少分析師看好金價的後市,預測在2010年還會再漲個15~20%。

而受到國際金價持續創新高的影響,台銀黃金存摺戶數也以每天新增500、600戶的速度暴衝。截至去年11月底為止,開戶數已經達到26萬戶,比2008年底增加逾10.2萬戶,超過2008年全年新增的8.4萬戶。


但是,黃金真的是抗通膨的「專家」?恐怕也未必。《華爾街日報》專欄作家LarryLight就曾表示,做為對抗通膨的一種手段,黃金的記錄也不完美。當黃金價格在1980年1月達到850美元一盎司之時,在其後的2個月裡金價卻下跌了近44%。

一直到2008年1月,金價才又回升到了850美元一盎司。這說明,在通貨膨脹高達175%的那段期間,黃金價格卻保持不變。這是辛辛那提資產管理公司TruepointCapital投資顧問服務部的負責人SteveCondon所計算出的結果。

確實,如果考慮到通脹的因素,今天的金價遠遠低於其1980年的頂峰時期。那時的一盎司黃金價格為850美元,大約等於現在2,206美元的價格。也就是說,就算短時間內金價漲到2,000美元,恐怕還是無法達到投資人所預期的「對抗通膨」目的。

最後,就算金價長期看漲,短期波動總是難免的,由於實體黃金(包括黃金存摺或黃金撲滿)還有「安全性」及「沒有利息收入」的缺點,因此民眾在下手前,應該從資產配置的觀點投入才是。

假設投資人是以資產配置的角度切入,首先就不會把所有的資金全部投入金子或房子,也才能避免未來價格下跌的風險。其次在購買時,也會量力而為,特別是像買房子這樣高總價的標的,不論是自住或是投資,也要考慮自己未來的還款能力,以免成為個人或家庭財務上的嚴重負擔。

不同物價成長率下,不同年期的房屋售價應有的漲幅(單位:倍)

3%3.5%4%

05年1.161.191.22

10年1.341.411.48

15年1.561.681.80

20年1.811.992.19

25年2.092.362.67

30年2.432.813.24
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