金子與房子真能保值?

  • 作者 : 李雪雯

許多民眾都忘記:只要通貨膨脹存在,房價就自動會出現「只漲不跌」的假象。都會地區房價過高問題,在前一陣子成了「十大民怨」的票選第一名。事實上,隨著經濟指標的好轉,房地產市場也開始「熱鬧非凡」。根據《住展雜誌》統計,2009年第三季台北市預售屋平均成交行情突破60萬元,以每坪60.1萬元創下歷史新高。

不僅預售案火紅,中古屋市場也熱鬧滾滾。在都市更新房價可望翻倍的期待聲中,大安區與中正區都出現老公寓每坪單價破103萬元的紀錄。而台北市的中古屋平均成交價,也在2009年第三季刷新紀錄,來到每坪42.1萬元天價。

儘管標出天價的舊公寓,是因為搭上都市更新順風車而產生的「個案」,但是也一定程度地凸顯出,建商及民眾「買房子可以保值、抗通膨」的根深柢固觀念。沒錯,同一地區同一物件的現在價格,很可能在日後不復見。但是,許多民眾都忘記了:只要通貨膨脹存在,房價就自動會出現「只漲不跌」的假象。也就是說,房價的上漲只不過是通膨自然作用下的必然結果。至於「能不能保值」,完全要看房價上漲的幅度,是否能超越物價指數年增率。

房價因通膨而上漲

筆者從某房屋仲介編製的「房價指數」試算,台北市房價在1991年第一季的基期指數為100為例,到了2009年第三季,指數已經達到209.15。

乍看起來,房價似乎是漲了兩倍有餘。但是,如果將每年通貨膨脹(物價指數年增率)算進去,在通膨平均4%之下(這個數字是政府相關單位在計算年金現值與終值的依據),2009年第三季的房價指數應該要達到211的數字,才剛好只是「保值」而已,還稱不上是「抗通膨」。

光是平均數字就無法「抗通膨」了,更何況是「房價指數漲幅落後平均數」的房屋個案?而愈是當少數特殊個案(如豪宅)指數在平均值之下,就代表有更多一般住宅的漲幅,遠遠落後於市場平均數字。

下表是筆者所計算出來的,在不同物價成長率之下,不同年期房價應該有的漲幅。舉例來說,如果讀者10年前所買的房價是每坪10萬元,在每年物價成長率是3%的假設下,現在能夠賣得的市價應該要超過13.4萬元,才能算是「保值」,甚至是「增值(打敗通膨)」;否則,民眾隨便聽信房地產可以「保值」,不但達不到原先預期的目標,還可能「愈投資錢愈少」。

文章出處: 康健雜誌134期 2010-01-01 00:00:00.0

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